부동산분쟁

01. 매매

매매관련 분쟁은?

매매관련 분쟁은 계약의 체결과 이행 그리고 해제에 따른 손해배상의 범위가 핵심입니다.

해제는 임대차와 같은 계속적 계약관계의 효력을 장래에 대하여 소멸시키는 해지와 계약당사자가 새로운 계약에 의하여 이전 계약의 효력을 소멸시키는 합의해제와는 다릅니다. 해제권에는 미리 계약에 의해 그것을 유보하여 발생하는 약정해제권과 계약상대방의 채무불이행을 원인으로 하여 발생하는 법정해제권이 있습니다.

특히 중요한 것은 법정해제권인데 그 발생 원인에는 이행지체 이행불능 불완전이행 채권자지체가 있을 수 있고 해제권의 발생요건도 다릅니다. 특히 정기행위와 채무자의 책임 있는 사유로 인한 이행불능의 경우에는 채권자가 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다.

그 밖의 사항

그 밖에도 사정변경에 의한 해제권도 인정될 수 있습니다.

매매계약을 해제하게 되면 계약을 하기 전의 상태로 돌아가게 되는데 이것을 계약해제의 원상회복 효과라고 합니다. 예컨대 매수인이 어떤 토지를 1억원에 매수하는 계약을 하였으나 계약을 해제하게 되었다면 원상회복 효과로 인해서 매도인은 받은 돈을 돌려주어야 하고 매수인은 넘겨받은 등기를 말소해야 합니다. 그런데 계약을 해제하게 된 사유가 상대방의 잘못으로 인하여 해제를 하게 되었다면 원상회복뿐만 아니라 손해배상까지도 요구할 수 있습니다.

02. 소유권

소유권분쟁

소유권관련 분쟁은 종중과 관련한 문제, 명의신탁과 관련한 문제 그리고 시효취득과 관련한 문제로 대별됩니다.

종중재산은 규약이 있으면 규약에 따르고 그렇지 않으면 종중 총회의 출석자 과반수의 의결로 쉽게 처분할 수 있기 때문에 현실적으로 종중 재산의 불법적인 처분에 따른 소유권 분쟁이 야기되고 있고 명의신탁은 당사자가 자백하거나 수사기관에서 밝혀내지 않는 한 범법사실을 입증하기 어렵기 때문에 부동산투기 탈세 재산은폐 등에 악용되는 경우가 많아 소유권 분쟁이 끊임없이 발생되고 있으며 시효취득은 타인의 물건을 일정기간 계속하여 점유하는 자에게 그 소유권을 취득하게 하는 제도로서의 기증을 하고 있는 탓에 소유권 분쟁이 계속해서 나타나고 있습니다.

03. 임대차

임대차관련 분쟁

임대차관련 분쟁은 명도의무와 임차보증금반환 의무의 충돌 임대인의 지위 승계와 임차보증금의 반환 양수된 임차보증금의 반환 임차권양도금지특약시 임차보증금반환관계 주택임대차보호법상의 분쟁 임대차계약의 해지와 묵시적 갱신 권리금 시설비 등 매매계약 못지 않게 사례가 다양합니다.

특히 임차보증금 반환과 관련하여 민법과 주택임대차보호법 상가건물임대차보호법등의 특별법이 어떻게 작용되는지의 여부에 따라 그 권리관계가 달라지기 때문에 특별한 주의를 필요로 합니다.

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