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제목 임대차계약의 기본 개념과 주택임대차 보호법
글쓴이 박순애변호사
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오늘은 임대차 분쟁에서의 기본 개념과 주택임대차 보호법의 기본내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

구체적인 분쟁이 생겼을 때 법률상담을 하실 경우에도 기본적인 개념을 먼저 알고 본인의 상황을 정리를 하고 상담을 받으셔야 상담 내용도 이해하기가 쉽고 해결과정도 알 수 있겠죠?

 

먼저 채권과 물권의 개념에 대해서 간단하게 알아볼게요.

채권이란 쉽게 말해서 약속입니다.

예를 들어, AB에게 100만원을 주기로 약속을 하였다고 합시다. 그런데 B가 뜬금없이 C에게 찾아가서 “A가 나에게 100만원을 주기로 했으니까 빨리 100만원을 주렴.” 이렇게 말을 한다면 C는 어떤 생각을 할까요? 황당하겠죠? 왜냐하면 100만원을 주기로 한 것은 AB둘 사이의 약속일뿐 C와는 아무 상관이 없기 때문입니다.

이것이 채권의 기본 개념이구요. 임대차계약 역시 채권입니다.

쉽게 말해서 A의 물건을 B에게 빌려주기로 한 약속이 임대차 계약이죠. 그렇기 때문에 만약 소유자인 A가 물건을 C에게 팔아버리고 CB에게 돌려달라고 한다면 B는 돌려줘야 합니다. 물건을 빌려주기로 한 것은 AB사이의 약속이었기 때문이죠.

  

 

이에 반해 물권이란 민법에서 정해놓은 물건에 대한 권리입니다.

요건과 효과에 대해서 법으로 정해 놓은 만큼 당사자뿐만 아니라 모든 사람들에게도 그 사실을 주장 할 수 있는 강력한 힘을 가지고 있습니다. 이것을 대세적 효력이라고 하는데요, 강력한 힘을 가지고 있는 만큼 개인이 함부로 창설하지 못하고 오직 법으로 정해놓은 것들만 물권으로 인정받게 됩니다. 이것이 물권 법정주의입니다.

대표적인 물권이 소유권인데요, 소유권은 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 물건에 대한 포괄적 권리입니다.

채권인 임대차계약과 유사한 물권으로는 전세권이 있습니다. 전세권은 임대차계약과는 다르게 물권이므로 등기를 필요로 하고, 전세권이 성립하면 소유권자가 목적물을 처분하더라도 그 매수인을 상대로도 효력을 주장 할 수 있습니다. 물권인 전세권은 효력이 강력한 만큼 요건도 법정되어있는데요, 일반적으로 월세계약 없이 보증금만 소유자에게 주고 전세라는 이름으로 계약을 하더라도 법정요건인 등기를 하지 않았다면, 강학상 채권적 전세라고 하여 법적으로는 채권인 임대차계약으로 밖에 인정되지 않습니다.

 

이제 채권과 물권의 기본 개념을 이해하셨나요?

 

위에서 살펴본 바와 같이 소유자의 입장에서는 효력이 강력한 물권인 전세권보다는 임대차계약을 선호하게 되는데요, 그래서 약자일 수 밖에 없는 임차인은 항상 지위가 불안하게 됩니다. 그래서 사회적 약자를 보호하기 위하여 제정한 법률이 주택임대차보호법과 상가임대차보호법입니다. 상가임대차보호법의 기본 법리는 주택임대차보호법과 유사하고 세부적인 사항에서 요건들만 조금씩 다르기 때문에 이하에서는 주택임대차보호법에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차보호법(이하에서 주임법이라고 합니다.)의 입법취지가 위와 같은 사회적 약자 보호인 만큼, 주임법의 가장 중요한 핵심은 대항력과 우선변제권입니다.

먼저 대항력의 개념은 임대차계약이 물권이 아니라 채권이기 때문에 가지는 가장 큰 약점인 당사자 사이에서만의 효력을 보완해 주는 것이라고 생각하시면 됩니다. , 대항요건을 갖추게 되면 임대인과 임차인 사이의 계약 내용을 임대차계약의 당사자가 아닌 제3자에게도 주장 할 수 있는 것이죠. 따라서 임차인이 대항요건을 갖춘다면 임대인인 소유자가 목적물을 처분하더라도 매수인에게 임대차계약을 주장 할 수 있기 때문에 설령 새로운 소유자가 된 매수인이 건물 명도를 요구 하더라도 기존의 임대차계약의 기간동안은 임차인이 보호를 받게 되어 매수인에게 건물을 인도할 필요가 없습니다. 또한 대항력을 갖춘 임차인은 부동산의 양수인에 대하여도 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 양수인이 임대인의 지위를 승계하였다고 보기 때문입니다. 그리고 주의할 점은, 이렇게 목적부동산이 양도되었을 경우 판례는 임대인의 보증금 반환채무는 중첩적이 아닌 면책적으로 인수된 것으로 보기 때문에(대판 1996.2.27. 953561) 기존 임대인에게는 보증금의 반환청구를 할 수 없다는 점입니다.

이 대항력의 요건으로는 인도와 주민등록입니다. 이 때, 인도는 말 그대로 인도받는 것이기 때문에 이사를 하여 실제로 거주하면 되는 것이라 크게 문제되지는 않습니다. 그리고 주민등록은 전입신고를 하면 주민등록을 한 것으로 봅니다.(주임법 제3조 제1)

 

그리고 두 번째로 핵심내용인 우선변제권을 알아보겠습니다.

위와 같이 대항요건을 갖추더라도, 단지 임대차계약의 내용을 제3자에게 주장할 수 있을 뿐입니다. , 임대목적물이 타인에게 양도되어도 임대인의 지위가 양수인에게 승계되어 보증금 의 반환도 양수인에게 청구할 수 있지만 양수인의 일반채권자로서의 지위만 보장되는 것이기 때문에 보증금 반환의 측면에서는 크게 실효성이 없다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면, 일반적인 경우라면 보증금 반환을 청구하여 받을 수는 있겠지만 분쟁이 발생하는 대부분의 경우는 채무자인 기존 임대인이나 승계받은 임대인이 무자력이어서 임차목적물이 경매로 넘어가는 등의 문제가 발생하기 때문이죠.  

그래서 주임법에서는 임차인의 보호를 위하여 일정 요건을 갖춘 임차인은 목적물이 경매로 넘어갈 때에 보증금에 대하여 후순위 담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있도록 하였습니다. 그 요건이 확정일자입니다.

여기서 주의할 점은 후순위 담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있다는 점입니다. 채권에 불과한 임대차계약을 주임법이라는 법률이 물권화하여 임차인을 보호하지만 기존에 있던 물권인 저당권보다 강력하게 보호하게 되면 거래의 안전에 영향을 미칠 수 있기 때문에 성립날짜에 따른 순위별로 보호를 해주는 것입니다.

 

하지만 주임법의 적용을 받는 임차인 중에서도 보호가 더 필요하다고 판단한 일부에 대해서는 더욱 강력한 효력을 부여하여 기존의 선순위 담보권자에 우선하여 보호를 해주는 것이 있는데요, 이것이 소액임차인의 최우선 변제권입니다. , 목적물이 경매로 매각 될 경우에 소액임차인은 선순위 담보권자가 있더라도 일정 범위 내에서는 최우선 변제를 받게 해 주는 제도입니다.

그 소액임차인에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 그 내용은 주택임대차보호법 시행령에 나와 있는데요, 그 중 최우선 변제를 받을 수 있는 소액임차인의 요건과 그 소액임차인이 보호받을 수 있는 범위에 대해서 살펴보겠습니다.

먼저 소액임차인의 요건은 보증금이 얼마인지입니다.

 

1. 서울특별시 : 9500만원

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)

- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다.), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다.]

: 8천만원

3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀 억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 6천만원

4. 그 밖의 지역 : 4500만원

 

이상이 현재 소액임차인의 요건인 보증금의 액수이며, 이 요건에 해당하는 소액임차인이 보호받을 수 있는 금액의 범위는 다음과 같습니다.

 

서울특별시 : 3200만원

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 2700만원

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2천만원

그 밖의 지역 : 1500만원

 

임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

 

하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

 

하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

 

이상이 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조의 내용입니다.

법률과는 달리, 법률을 보충하는 시행령의 내용은 물가 상황 등 여러 요소에 따라 수시로 바뀌기 때문에 분쟁이 발생하게 된다면 시행령의 요건은 다시 한번 확인하시는 것이 좋습니다.

 

이외에도 주임법에서는 임차기간의 보장이나 묵시의 갱신 등을 통하여 임차인을 보호하고 있는데요, 그것들은 법조문만 찾아보면 간단하게 이해될 수 있는 부분이라 설명은 생략하겠습니다.

 

이상에서 채권과 물권의 기본개념, 그리고 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 기본 내용을 최대한 이해하기 쉽게 풀어서 살펴보았습니다.

 

위의 내용들은 법에 규정되어 있는 부분이라 실제로 구체적인 분쟁이 발생하였을 경우에 이 이외의 복잡한 사실관계들이 얽혀있어서 적용하기가 쉽지 않은 부분이 있을 수도 있습니다. 하지만 실제 분쟁이 복잡하여 적용이 힘들어서 법률상담을 받으시더라도 이와 같은 기본적인 개념을 이해하시고 본인의 상황을 정리하신 후에 상담을 받으시면 상담도 훨씬 효과적으로 받으실 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

개개인별로 구체적인 사실관계를 적용하기가 쉽지 않으실 경우에는 언제든지 홈페이지 법률상담란에 문의하시거나 사무실에 방문하셔서 상담하시면 성심껏 답변해드리겠습니다.

 

 

 

 

 

  

 

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