판례및자료

제목 법정지상권
글쓴이 박순애변호사
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알기쉬운 법률상식    

 

박순애 변호사

 

 

알기쉬운 법률상식 시간입니다.

오늘 이 시간은 지상권에 대해 알아보겠습니다.

도움 말씀에 박순애 변호사입니다.

 

Q1. 변호사님 안녕하십니까?

오늘은 지상권에 대해 알아보는 시간인데요, 남의 땅에 집을 짓고 사는 사람이 많은데, 지상권이라는게 무엇인가요.

 

A1. , 지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로 우리 민법은 279조에 법으로 지상권을 인정하고 있습니다.

 

Q2. 그럼 임차권과 지상권은 어떻게 다른 것인가요.

 

A2. 우선 임차권은 채권이고 등기하지 않으면 대항력이 없으며 원칙적으로 양도나 전대를 하지 못하는 것이 원칙이고, 기간의 약정이 없는 경우에는 언제든지 해지통고가 가능합니다. 그리고 차임을 꼭 지급하여야 하고, 2기의 차임이 연체되었을 때는 해지가 가능하여, 임대인에게 유리하고, 비용상환청구권을 인정하는 법규정이 있습니다.

 

이에 반해 지상권은 물권이고 대항력이 있고 임대나 양도 저당권 설정이 가능하며, 최장기간의 제한이 없고, 기간약정이 없는 경우 사용목적에 따라 30,15,5년의 존속기간이 있습니다. 지료는 요소가 아니고 2년이상 지료가 연체되었을 때 해지가 가능하여 지상권자가 유리하고, 비용상환청구권을 인정하는 규정은 없으나 통설은 이를 인정하고 있는 차이가 있습니다.

 

Q3. 네 그럼 지상권은 어떻게 취득하게 되는지 자세히 말씀주십시오.

 

A3. 네 지상권은 우선 법률행위에 의한 취득 즉 당사자간 계약이나 유언, 지상권의 양도에 의하여 취득할 수가 있는데요, 물권행위는 등기하여야 효력이 인정되므로 등기를 하시면 지상권이 대항력이 있어 누구에게나 지상권자임을 주장하실 수 있습니다.

 

Q4. 그럼 계약이나 유런 증여의 경우가 없어도 지상권이 인정될 수 있다고 들었는데 어떤 것인가요.

 

A4. 우리 원래 남의 토지에 건물을 세우면 철거해야 하는 것이 원칙이지만 건물을 철거하는 것은 사회적으로 바람직하지 않기 때문에 법이 일정한 경우 법에 의해 지상권을 인정하여 주고 있습니다.

 

우선 토지와 건물이 동일인에게 속한 상태에서 전세권을 설정하였는데 나중에 토지소유자가 변경된 경우, 전세권설정자 즉 건물소유자는 법정지상권을 취득하게 됩니다.

 

또한 토지와 건물이 동일인에게 속한 상태에서 어느 한쪽에 대하여 또는 양자에 대하여 저당권이 설정되었는데, 나중에 그것이 경매됨으로서 토지소유자와 건물소유자가 다르게 된 경우도 건물소유자에게 법정지상권이 인정됩니다.

 

입목의 경매 기타의 사유로 토지와 지상 등기된 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우, 토지와 건물이 동일인에게 속한 상태에서 어느 한 쪽에 대하여 가등기담보권이 설정되었는데 나중에 그것이 실행됨으로써 토지와 건물이 소유자가 다르게 된 경우 건물소유자에게 법정지상권이 성립됩니다.

 

법정지상권이 성립된다는 것은 결국 토지 소유자가 건물을 철거하라고 할 때 법정지상권이 있으니 철거를 못하겠다고 주장할 수 있습니다.

 

Q5. 그럼 법정지상권은 등기를 하지 않아도 되나요.

 

A5. 앞에서 말씀드린 법률행위에 의한 지상권은 등기를 하여야 하지만, 법이 인정한 법정지상권은 등기를 필요로 하지 않지만 등기를 하지 않으시면 처분할 수 없으니 취득하셨다면 등기를 하시기 바랍니다.

 

Q6. 그럼 법정지상권에도 행당하지 않지만 건물을 존속시킬 필요가 있는 경우에는 건물소유자를 보호할 수 있는 방법은 없나요.

 

A6. 네, 이 경우에도 관습법상 법정지상권의 요건에 해당되면 지성권이 인정될 수 있는데요, 토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타의 원인으로 각각 그 소유자를 달리하게 된 경우에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자가 관습법에 의하여 당연히 지상권을 취득하게 됩니다.

 

Q7.그럼 관습법상 법정지상권은 아무 때나 취득할 수 있는 것인가요.

 

A7. 관습법상 법정지상권을 취득하려면 우선 처분당시에 토지소유자와 건물소유자가 동일하여야 합니다.

토지와 건물이 동일인 소유라면 설사 건물이 미등기 상태여도 법정지상권을 취득할 수 있습니다.

 

또한 토지소유자와 건물의 소유권이 법률상 규정된 것이 아닌 원인으로 소유권을 달리하였어야 합니다.

 

가령 매매, 대물변제, 증여, 공유물분할,강제경매, 국세징수법에 의한 공메에 의하여 소유권이 달리하게 되어야 인정이 됩니다.

 

또한 당사자 사이에 법정지상권 포기약정이 없어야 합니다.

 

만약 대지와 건물의 소유자가 건물만을 양도하고 양수인과 대지에 관하여는 임대차 계약을 체결하였다면 특별한 사정이 없는 한 양수인은 대지에 대하여 관습상의 법정지상권을 포기하였다고 볼 것이어서 법정지상권을 주장할 수 없습니다.

 

Q8.그럼 지상권이 소멸되면 어떻게 되나요.

 

A8. 네, 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상회복하여야 합니다.

 

다만 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이는 이를 거절하지 못합니다.

 

다만 이것을 주장하시려면 채무불이행이 없어야 합니다.

만약 지료를 정하였는데 지료 납입을 하지 않아 지상권이 소멸하였다면 매수청구권은 인정되지 않으니 유의하시기 바랍니다.

 

Q9.그럼 매수청구권을 행사하면 바로 매매계약이 성립되는 것입니까.

 

A9. 네, 매수청구권을 행사하면 매매계약이 체결된 효과가 발생하여 지상권자는 대금청구권, 지상권설정자는 지상물에 대한 소유권이전청구권을 갖게 됩니다.

 

변호사님, 오늘 말씀 고맙습니다.

 

지금까지 도움 말씀에 박순애 변호사 였습니다.

 

 

 

  

 

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